Inmueble

Efecto en la renta de la extinción del condominio sobre un inmueble

Nos hacemos eco en este comentario de la reciente Resolución de 7 de junio de 2018 del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), y que entendemos puede ser interesante hacer llegar a nuestros lectores las consecuencias, que según el TEAC, tiene para el contribuyente del IRPF el ejercicio de la acción de división de la cosa común o la disolución de las comunidades de bienes, concretamente cuando se trata de la extinción del condominio sobre un bien inmueble, el caso más habitual en la práctica.

En primer lugar, aclarar la tributación en IRPF de esta situación, de una “forma telegráfica”:

  1. El artículo 33 de la Ley 35/2006 considera ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, no obstante, en su apartado 2 estima que no existe alteración en la composición del patrimonio:
    a) En los supuestos de división de la cosa común.
    b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
    c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.
    Además, estos supuestos excluidos de ganancia o pérdida patrimonial no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.
  2. Ahora bien, para que opere lo previsto en este precepto y no exista ganancia patrimonial susceptible de tributar como renta en el impuesto del IRPF, es preciso que no exista alteración del patrimonio y no resulte un exceso de adjudicación. Ello exige que la transformación en el patrimonio de la cuota indivisa de la que se era titular al fin en el patrimonio del sujeto pasivo se transforme en el valor actualizado de aquella, pero no en más cantidad, porque en ese caso sí existe ya una alteración de patrimonio.

Este hecho es fácilmente constatable cuando la división de la cosa común o disolución de la comunidad se realiza mediante la adjudicación a cada comunero de la parte proporcional del bien que le corresponde con arreglo a su porcentaje de titularidad pero es más difícil de ver cuando la disolución del condominio se produce de tal forma que ha de compensarse en efectivo a los demás comuneros, probablemente por el carácter indivisible del inmueble o el desmerecimiento del mismo por la división. Es por esto que en la Resolución 02488/2017/00/00 de 7 de junio de 2018 se analizan las diversas situaciones que podrían darse en la extinción del condominio sobre un bien inmueble.

Transcribimos literalmente los criterios del Tribunal (TEAC):

Situación Criterio
El inmueble mantiene en la fecha de extinción del condominio el mismo valor que cuando se constituyó y se divide entre los comuneros con respeto a la cuota de titularidad de cada uno. Es de plena aplicación lo dispuesto en el artículo 33.2 de la LIRPF. No existe, en consecuencia, alteración patrimonial para ninguno de los comuneros.
El inmueble mantiene en la fecha de extinción del condominio el mismo valor que cuando se constituyó y al resultar indivisible o desmerecer mucho con la división se adjudica en su totalidad a uno de los comuneros con obligación de compensar en metálico a los restantes. Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que se queda con el inmueble y compensa en metálico a los demás. Estos últimos estarían transmitiendo a aquel sus cuotas indivisas de participación en el inmueble produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio pero dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título oneroso.
El inmueble mantiene en la fecha de extinción del condominio el mismo valor que cuando se constituyó y se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno. Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que le correspondería por su cuota de participación. Los comuneros que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo al primero a título gratuito la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio pero dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título lucrativo.
El inmueble mantiene en la fecha de extinción del condominio el mismo valor que cuando se constituyó y se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno pero compensando en metálico estas diferencias. En este supuesto existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que le correspondería por su cuota de participación. Los comuneros que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo al primero a título oneroso la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio pero dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título oneroso.
El inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó y se divide entre los comuneros con respeto a la cuota de titularidad de cada uno. Es de plena aplicación lo dispuesto en el artículo 33.2 de la LIRPF. No existe, en consecuencia, alteración patrimonial para ninguno de los comuneros.
El inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó y al resultar indivisible o desmerecer mucho con la división se adjudica en su totalidad a uno de los comuneros con obligación de compensar en metálico a los restantes. Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que se queda con el inmueble y compensa en metálico a los demás. Estos últimos estarían transmitiendo a aquel sus cuotas indivisas de participación en el inmueble produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y como el valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título oneroso.
El inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó y se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno. Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que le correspondería por su cuota de participación. Por su parte, los comuneros que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo al primero a título gratuito la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y dado que el valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título lucrativo.
El inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó y se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno pero compensando en metálico estas diferencias. Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que le correspondería por su cuota de participación. Por su parte, los comuneros que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo al primero a título oneroso la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y dado que el valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título oneroso.

Por último, en la resolución también recuerdan que en muchas ocasiones la copropiedad recae sobre varios inmuebles. En tal caso, debe tenerse en cuenta algunos criterios relevantes:

  • Con carácter previo, hay que determinar en cada caso la existencia de una o varias comunidades de bienes en función del origen de la referida comunidad (adquisición hereditaria y posterior adquisición por actos inter vivos, o cuando procedan de distintas herencias). En el supuesto de que se trate de dos o más condominios, su disolución supondrá la existencia de dos o más negocios jurídicos diferentes que, como tales, deben ser tratados.
  • En el caso de que existan dos o más bienes inmuebles en la comunidad de bienes, hay que atender al conjunto de los bienes que integren la misma a los efectos de determinar si la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros se corresponde o no con la respectiva cuota de titularidad, de forma tal que pueda no existir una alteración en la composición de sus respectivos patrimonios. Solo en el caso de que se atribuyesen a alguno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro, generándose, en éste último, una ganancia o pérdida patrimonial.

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