2015: Fin de los contratos de alquiler de local de renta antigua.

Fin de los contratos de alquiler de renta antigua

El 1 de Enero de 2015 se alcanzan los 20 años de vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Dicha fecha pone fin a muchos contratos de arrendamiento de local de negocio que, estando aún vigentes, se hubieran celebrado antes del 9 de Mayo de 1985; fecha en la que entró en vigor el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, de medidas de política económica (conocido como el “Decreto Boyer”).

En este Comentario vamos a detallar cuáles son los contratos de alquiler de renta antigua afectados por esta extinción legal, y en qué condiciones se produce la misma.

A) Contrato en los que el arrendatario es una persona física:

El contrato se extingue por jubilación o fallecimiento del arrendatario, salvo que tenga lugar la subrogación.

La subrogación está prevista a favor del cónyuge, siempre que continúe la misma actividad desarrollada en el local. Esta subrogación no podrá tener lugar cuando ya hubieran tenido lugar dos subrogaciones de conformidad con lo dispuesto en el artículo 60 del Texto Refundido de 1964. (A la muerte del arrendatario le sustituye un heredero. A falta de heredero, o si éste no desea subrogarse, podrá continuar el arrendamiento el socio del arrendatario fallecido).

En defecto de cónyuge supérstite, o habiéndose subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, y si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años desde la aprobación de la ley (es decir, hasta 1 de Enero de 2015); podrá subrogarse un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. Asimismo, igual que hemos visto en el párrafo anterior, esta subrogación tampoco podrá tener lugar cuando ya se hubiese producido, en este caso, una subrogación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 60 del Texto Refundido de 1964.

El contrato durará, en este caso, el tiempo suficiente hasta completar veinte años a contar desde la aprobación de la LAU, es decir, como máximo hasta el 1 de Enero de 2015.

B) Contrato en el que el arrendatario es una persona jurídica:

  1. 1) Los arrendamientos de locales en los que se ejerzan actividades comerciales: se extinguirán en veinte años, es decir, a 1 de Enero de 2015.
  2. 2) Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas a las comerciales, a la que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas del ejercicio 1994:
    • De menos de 510,86 euros = en veinte años (es decir, a 1 de Enero de 2015).
    • Entre 510,83 y 781,32 euros = en quince años (ya extinguido).
    • Entre 781,33 y 1141,92 euros = en diez años (ya extinguido).
    • De más de 1141,92 euros = en cinco años (ya extinguido).

En este caso es interesante mencionar la Sentencia Nº 369/2010, del Tribunal Supremo, de fecha 8 de Junio de 2010, en la que se fija como doctrina jurisprudencial que para determinar la duración del contrato de arrendamiento de locales en los que se desarrollen actividades distintas a las comerciales será necesario que el arrendatario acredite haber abonado el pago del Impuesto sobre Actividades Económicas del ejercicio 1994; señalando que, en caso de no acreditar dicho pago, la duración del contrato será la minima, es decir, cinco años.

3) Los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados se extinguirán en cinco años (ya extinguido).

Todos estos plazos enumerados, se contarán a partir del 1 de Enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU); por lo que finalizan el 1 de Enero de 2015.

Cuando en los diez años anteriores al 1 de Enero de 1995, se hubiera producido el traspaso de local de negocio, los plazos mencionados se incrementarán en cinco años (es decir, como máximo, hasta el año 2020).

C) Arrendamientos de local en general:

Señala la Disposición Transitoria Tercera de la LAU que aquellos contratos de alquiler de renta antigua que, a fecha de 1 de Enero de 1995, no haya transcurrido aún el plazo de duración fijado en el contrato, durarán el tiempo que les reste para que dicho plazo se cumpla.

Si ese plazo es inferior al que resultaría de aplicar las reglas A) y B) anteriores, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.

No obstante lo anterior, hay que señalar también que si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la finca arrendada con aquiescencia del arrendador, se producirá la tácita reconducción, que se regirá por lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil y serán aplicables al arrendamiento renovado las normas de la Ley de Arrendamientos de 1994 relativas a los arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.


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